【天眼问政·律师团】物业强拆违建构成侵权业主可主张侵权赔偿

　　11月30日，“天眼问政”栏目报道了家住乌当区乐湾国际小区的业主邓先生在楼顶公共区域搭建的玻璃棚，虽已接到东风镇人民政府下发的限期拆除决定书，没想到竟然是小区物业来强拆。

　　邓先生认为，“即便玻璃棚是违法建筑，强拆的主体单位也应该是综合行政执法局，物业公司并没有执法权。”对此，他希望物业公司给出说法。（【天眼问政】违建认定无异议，物业公司来“动手”？）（【天眼问政·追踪】物业强拆业主违建？执法部门：没有授权没有委托）

　　那么，物业公司是否有权利拆除业主在楼顶搭建的玻璃棚？物业公司如果擅自拆除业主修建的玻璃房，将可能承担什么法律后果？就相关热议问题，记者采访了贵州富迪律师事务所律师鄢芷淳，从法律角度分析相关情况，给出专业建议。

　　律师鄢芷淳解释，根据《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”和《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业管理的服务范围需要依照各方签订的物业服务合同来进行约定，主要涉及对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面。

　　律师鄢芷淳表示，关于楼顶搭建玻璃棚的性质：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主和其他行为人不得实施如下行为：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。” 建筑物的楼顶空间开发权应属全体业主所有，建筑物顶层平台的所有权人可以在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该平台，无权建设任何建筑物。

　　本案中，业主擅自利用楼顶空间搭建玻璃棚，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，违反法律、法规强制性规定。同时又根据《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，未取得规划审批手续的修建的玻璃棚，属于违章建筑。

　　关于物业公司是否有权拆除楼顶玻璃房？律师鄢芷淳认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。”以及《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”的相关规定，在业主发生违反有关治安、环保和物业装饰装修和使用等方面的法律规定的行为时，比如在楼顶公共区域搭建玻璃棚时，物业公司有权进行劝阻制止并向有关行政管理部门报告，但是物业公司是没有执法权进行强拆的。

　　根据《贵阳市综合行政执法办法》第二条“本办法所称综合行政执法，是指综合行政执法部门在城市、镇总体规划区范围和其他有关领域，根据法律、法规、规章的规定，履行行政处罚、行政强制等行政执法权力的行为”及《中华人民共和国行政强制法》第十七条第二款“依据《中华人民共和国行政处罚法》的规定行使相对集中行政处罚权的行政机关，可以实施法律、法规规定的与行政处罚权有关的行政强制措施”之规定，城市管理的行政执法部门（城市综合执法局）对其管辖范围内涉嫌违反规划管理的行为具有行政处罚的法定职权。一般来说，城市综合执法局针对违章建筑会下达责令停止建设通知、限期拆除处罚决定。当事人不停止建设或者逾期不拆除的下达强制拆除决定，查封违章建筑的现场，最终实施强制拆除。

　　本案中，物业公司强拆业主在屋顶修建的玻璃房，虽然目的正当，但是手段不合法，明显超过必要限度，违反了法律的相关规定。这给业主造成了一定的经济损失，是一种侵权行为，业主可向物业公司主张侵权赔偿。

　　1.针对物业公司的强拆行为建议业主向法院提起侵权之诉，要求其承担侵权责任；

　　2.与物业公司协商是否能够通过减免物业费等方式来弥补业主的损失，这样可以节约时间和金钱的成本，减少诉累；

　　3.建议修建构筑物之前，事先取得有关行政规划部门的审批，否则极有可能被认定为违章建筑，存在被有关行政机关强制拆除的风险。

　　1.针对小区管理过程中的违章建筑或者其他违反法律规定的行为，可以采取及时履行劝阻、管理以及向行政机关报告的合理方式；

　　2.依据物业管理服务合同的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任；

　　3.向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除；或者让相邻业主行使相邻业主诉讼权，即相邻业主可诉至法院，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。